不知道已经写过多少多少多少次，不建议买公寓了。

每次开发商一营销一刺激，就又冒出来无数的新韭菜，冲进去帮开发商去库存，填大坑。

最近在朋友圈看到原来工作的城市，买20万的公寓送20W轿车的广告。

之前的一些朋友和粉丝，也开始陆陆续续跑来问能不能买，一个个心动的不行。

20万的房子送20万的车！

四舍五入相当于白送啊？

你看了是不是也很心动？

我还是先揭秘这个套路到底是怎么回事：

房子标价是20多万，车标价也确实是20多万，那问题出现在哪儿呢？

问题就出在标价上，所谓羊毛出在羊身上，在这里被应用得淋漓尽致。

这台华泰纯电动轿车，最初上市时为了薅政府羊毛，拿新能源补贴，定价竟然高达19万-21万。

后来，你们都懂得，赶在新能源补贴退坡之前把车子都自买自卖的方式“卖了”出去，然后开始慢慢消化。

但是车估摸着是太烂了，降价N次、卖了几年都卖不出去，据车主评论说，在北方充满电也就跑个一百来公里就没电了，小毛病还多……

于是，积压至今。

所以，你们猜一猜这个车实际的销售价格是多少？

新车、纯电、上绿牌，到手三万多！

闲鱼成了这些垃圾车的主战场，你还别说，这价格在闲鱼问的人还络绎不绝，估计也有不少人买，毕竟怎么着也比三四万块钱，去买个“知豆”，或者山东产的“老头乐”强。

零售3.6W一台，批发呢？

我估摸着这开发商拿到手，顶天也就3万块钱了。

言归正传，公寓23万一间，8000多块的单价，去掉3万块钱成本的车子，大概是8000块钱左右一平方。

市区三环四环的公寓也就8、9000不到一万。

你告诉我要花8000块一平，买五环外的县城边边？

怕是头上的“绿光”能赶上孙燕姿！

妥妥的又成了新鲜韭菜。

公寓不能买！

且不谈，这个开发商的套路，就算他只是单纯卖房子，以正常的价格卖房子，甚至以低于市区的价格卖房子，一样的不推荐买的。

这就要提到，我反复劝大家不能买的核心点——升值和变现！

首先当公寓的价格比周边住宅低一半，甚至更多的时候，没有任何“专家”会站出来说：公寓不能买。

但现实是，绝大多数公寓的价格，要么接近住宅，要么是同片区住宅的7-9折。

6折的都很难找到，8折的很普遍。

8折的价格，买了公寓，算起来似乎好像首付低总价低，租金低。

但是你想想啊，杠杆率也低了呀！

一样的资金投入，如果是三成首付买成小住宅呢？

一样的大小，双气民水民电住宅更租的上价，租金更高。

因为让公寓租的上价的不是它公寓的身份，而是越小的面积单价租金单价越高，商铺公寓住宅都一样。

但，就是因为小面积的住宅比较少，让公寓趁机钻了空，拿着高租售比的旗帜忽悠又有一批人入坑。

你只盯着租金，殊不知你的房款不仅仅没有在增值，还在缩水。

它看似便宜却并没有便宜，因为杠杆率。

商办类的产品，银行贷款最高上限只能贷款50%，而这50%最长只能贷款10年。

这10年的贷款，还比普通的住宅贷款利率上浮的更多。

假设一套50万的住宅和一套30万的公寓，同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，实际月供住宅只比公寓贵200元，100万的房子只贵400块钱。

而杠杆率、总价都低了很多，最终获得的资产也显然少了很多。

房产的升值几乎全靠的是杠杆，如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩，除非房价猛涨，否则许许多多的综合因素下来，大概率是赔钱的。

你想啊，以现在的价格，就算是公寓租金高也根本抵不了月供，你还要再贴钱进去，10年贷款还完之后，你落了一套房子，这套房子既没怎么涨价，加上总价本来就低，税费又高，卖出去能不能赶上余额宝都不太一定！

好多人留言说，自己是一个女生，无力购买大住宅，只能买个小公寓先上车，买个踏实，买个结婚吵架后的落脚之处。

我真的劝劝各位姑娘，都是血汗钱啊，不能因为一个所谓的踏实，就嚯嚯进去了，还有说吵架落脚之处的，你房子都租出去了，你上哪落脚？

还有拿公寓说先上车的，以公寓的税费，你这车上去了就是502粘上了，想下车，不扒层皮是下不来的，除非遇到翻一倍以上的超级大的行情，才能勉强赚一点点。

不管怎么说，翻来覆去的说，就一句话，这个钱他拿到别的地方可以有远高于公寓的回报，为什么要把钱糟蹋到这个地方？

（当然了，深圳这种特殊城市除外。）

最后，我说一个你在别的地方看不到的冷知识！

也是很多人疑惑的问题，为什么我们天天说远离公寓，开发商却还不断的在大量的建公寓！

首先你要记住：无利不起早，商人就是逐利。你参透了这句话，后边我说什么都不重要的。

当然，我还是要说的：

第一，开发商不是自己愿意建公寓，而是有些土地，不得不建公寓。

比如一个开发商拿到了一个村子或者一个片区的改造，土地规划已经把性质定好，最好的位置留做商业用地，后边是住宅用地和教育用地。

很显然，公寓比写字楼卖的更快，开发商自然搞成公寓卖。

第二，对于开发商而言，什么投资潜力、片区价值、发展前景，跟它们没什么太大的关系。

它们看的只是以什么样的成本拿到，以什么样的成本卖掉，中间可以赚多少钱。

赚的够多了，就盖就卖，赚不到钱的，碰都不会碰。

所以，我说你得记住：无利不起早，商人就是逐利！

你参透了这句话，一切就都明白了。

最后辟个谣，这几天无良中介为了卖公寓，已经编纂出公寓拆迁3倍赔偿的谣言了！

如图：

子虚乌有的事情，谨记：

不要上当！不要上当！不要上当！

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